購房合同無效，購房款是否享有破產(chǎn)債權(quán)優(yōu)先性？

近些年，因國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級及“房子是用來住”的產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向影響下，各地房地產(chǎn)市場發(fā)生了較大的變化。很多開發(fā)實力不強(qiáng)、管理水平落后的地產(chǎn)公司債務(wù)纏身、官司不斷，難以維系正常經(jīng)營，紛紛走向資不抵債的困境，這也催生了很多城市大量“爛尾樓”的出現(xiàn)。爛尾樓不僅影響城市形象，且回遷戶安置、購房業(yè)主維權(quán)、農(nóng)民工上訪等一系列社會問題頻發(fā)，成為構(gòu)建“和諧社會”目標(biāo)的頑疾。為此很多地方出臺了“爛尾樓”整治的綜合方略和措施。

鑒于爛尾項目地產(chǎn)公司債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、各方權(quán)益主體繁多，為了理清債權(quán)債務(wù)關(guān)系、清產(chǎn)核資并吸引投資人盤活項目清償債權(quán)，很多地產(chǎn)公司主動或被動進(jìn)入破產(chǎn)清算或者破產(chǎn)重整的司法程序。

房地產(chǎn)破產(chǎn)程序中，購房消費者往往人數(shù)眾多，矛盾突出，是一類無法忽視的債權(quán)群體，如何妥善處理好該類群體利益，事關(guān)破產(chǎn)重整案件能否順利推進(jìn)，同時事關(guān)民生和福祉。但現(xiàn)階段我國的破產(chǎn)立法尚側(cè)重于程序，很多實體權(quán)利的處理亟待完善。比如本文核心分析的購房消費者與開發(fā)商簽署的房屋買賣合同被認(rèn)定無效的情形下，購房消費者就其購房款債權(quán)是否享有優(yōu)先性的問題。

要解構(gòu)這個問題，我們從如下邏輯層面進(jìn)行遞進(jìn)式分析。

一、破產(chǎn)優(yōu)先權(quán)制度的立法目的和保護(hù)法益

優(yōu)先權(quán)按照傳統(tǒng)民法理論是指在某個特殊債權(quán)關(guān)系中債權(quán)人依照法律的規(guī)定而對債務(wù)人的財產(chǎn)所享有的優(yōu)先于一般債權(quán)人受償?shù)臋?quán)利。就債務(wù)人的全部財產(chǎn)所享有的優(yōu)先權(quán)稱為一般優(yōu)先權(quán)，而對債務(wù)人的特定財產(chǎn)所享有的優(yōu)先權(quán)稱為特別優(yōu)先權(quán)。企業(yè)破產(chǎn)領(lǐng)域往往會涉及大量債權(quán)性質(zhì)界定及清償順位問題，對各類債權(quán)的保護(hù)法益和保護(hù)原則將直接影響債權(quán)實現(xiàn)及破產(chǎn)司法價值實現(xiàn)。但客觀來說，我國尚未建立統(tǒng)一的優(yōu)先權(quán)制度，《企業(yè)破產(chǎn)法》只是規(guī)定了幾種權(quán)利受償?shù)南群蟠涡?，而沒有從權(quán)利實體進(jìn)行嚴(yán)格分析界定，算不上完整意義上的優(yōu)先權(quán)制度。

但不可否認(rèn)的是破產(chǎn)優(yōu)先權(quán)的存在有其獨特的司法價值和意義。首先，能加強(qiáng)對人權(quán)的保護(hù)及對弱勢群體基本利益的維護(hù)，比如職工工資、勞動報酬的優(yōu)先保護(hù)；其次，保障公共利益和國家利益，比如設(shè)定司法費用優(yōu)先權(quán)、稅收優(yōu)先權(quán)以保障國家司法活動和行政管理活動正常運轉(zhuǎn)；還有，維護(hù)正常市場經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)交易，比如擔(dān)保優(yōu)先權(quán)；再者，維護(hù)全體全體債權(quán)人共同利益，比如設(shè)定共益費用優(yōu)先權(quán)。

由此可見，優(yōu)先權(quán)制度的立法目的是為了保護(hù)某種特殊的法益。對于房地產(chǎn)破產(chǎn)領(lǐng)域，除上述權(quán)益的優(yōu)先保護(hù)外，還涉及建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)、購房消費者債權(quán)優(yōu)先權(quán)等的特殊保護(hù)，雖然《企業(yè)破產(chǎn)法》沒有明文規(guī)定，但在其他法律法規(guī)及特別性規(guī)定中予以界定。

比如建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，《民法典》第八百零七條規(guī)定“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！?根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（法釋〔2020〕25號）第三十六條的規(guī)定，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

雖然建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利屬性在法理上尚在一定程度的爭議，但《民法典》通過法律規(guī)定其作為法定優(yōu)先權(quán)進(jìn)行保護(hù)，其具有了積極的社會效果，一方面能更有效地解決現(xiàn)實中大面積拖欠工程款，承包人及相對弱勢的建筑工人或農(nóng)民工權(quán)益普遍性得不到保護(hù)的嚴(yán)重社會問題，這是工程款優(yōu)先權(quán)立法主要解決的問題和保護(hù)的法益。另一方面也有利于推動建設(shè)工程項目的經(jīng)濟(jì)處置行為，有利于釋放效益和效率價值，促進(jìn)利益關(guān)系的合理配置和平等互動。

對于房地產(chǎn)破產(chǎn)領(lǐng)域大量涉及的購房消費者優(yōu)先權(quán)的問題，目前尚未有法律明文規(guī)定，未免遺憾。但從《最高人民法院關(guān)于最高人民法院執(zhí)行工作辦公室關(guān)于<最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)>中有關(guān)消費者權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定應(yīng)如何理解的答復(fù)》的司法界定及導(dǎo)向來看，對相對弱勢的個人消費者基本生存權(quán)的保護(hù)是其優(yōu)先保護(hù)的根本法益，該種法益的保護(hù)甚至超越了對建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)及抵押優(yōu)先權(quán)的保護(hù)。

但正因沒有法律的直接明文規(guī)定，導(dǎo)致房地產(chǎn)破產(chǎn)實務(wù)中破產(chǎn)管理人及破產(chǎn)審理法院對該權(quán)利的處分方式各有千秋，為此出現(xiàn)了大量的爭議，甚至矛盾尖銳，不可調(diào)和，破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛案件層出不窮，一定程度上影響了破產(chǎn)法司法價值的呈現(xiàn)。相信未來我國從立法對購房消費者優(yōu)先權(quán)的界定會逐漸完善和健全。

二、合同無效是否必然導(dǎo)致喪失法定優(yōu)先權(quán)？

要回答這個問題，我們可用舉例加歸謬法來論證。比如建設(shè)工程施工合同無效，是否必然導(dǎo)致建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的喪失？答案顯然是否定的，因為根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（法釋〔2020〕25號）第三十五條“與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人，依據(jù)民法典第八百零七條的規(guī)定請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！?第三十八條“建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！钡乃痉ń忉屢?guī)定，可以推導(dǎo)出如下結(jié)論：施工合同效力與法定工程款優(yōu)先權(quán)并無直接因果關(guān)系，無論合同效力如何，只要工程質(zhì)量合格，其具備了行使優(yōu)先受償權(quán)的前提條件。

為此，我們檢索了最高院指導(dǎo)性案例“河南恒和置業(yè)有限公司、中天建設(shè)集團(tuán)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案”。該案一審法院河南省高級人民法院（2018）豫民初3號《民事判決書》判決內(nèi)容如下：一、河南恒和置業(yè)有限公司與中天建設(shè)集團(tuán)有限公司于2012年9月17日、2013年6月26日簽訂的兩份建設(shè)工程施工合同無效；二、確認(rèn)河南恒和置業(yè)有限公司欠付中天建設(shè)集團(tuán)有限公司工程款288428047.89元；三、中天建設(shè)集團(tuán)有限公司在工程價款288428047.89元范圍內(nèi)，對其施工的恒和國際商務(wù)會展中心工程折價或者拍賣的價款享有行使優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利；四、駁回中天建設(shè)集團(tuán)有限公司的其他訴訟請求。一審判決后，河南恒和置業(yè)有限公司不服，遂向最高院提起上訴，經(jīng)最高院審理，出具(2019)最高法民終255號《民事判決書》，判決“駁回上訴、維持原判”。

由此可見，合同無效則債權(quán)喪失法定優(yōu)先權(quán)屬于錯誤結(jié)論，其最根本原因還得回溯到法定優(yōu)先權(quán)的立法目的和保護(hù)法益。如前所述，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)主要保護(hù)的是承包人及相對弱勢的建筑工人或農(nóng)民工基本生存權(quán)的法益，故其權(quán)利的享有并不以合同效力作為前提條件。同理，就購房消費者的購房款債權(quán)，若法律保護(hù)的法益是相對弱勢的個人購房消費者的生存權(quán)益和社會民生權(quán)益，則其不應(yīng)以購房合同的效力作為前提條件。這是很容易得出的結(jié)論。

然而，目前房地產(chǎn)破產(chǎn)案件中，很多破產(chǎn)管理人及破產(chǎn)審理法院往往忽略了優(yōu)先權(quán)制度深層次立法目的及保護(hù)法益，而簡單的以購房合同的效力作為購房消費者是否享有優(yōu)先權(quán)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，購房合同無效，則對購房款債權(quán)僅機(jī)械地以普通債權(quán)加以認(rèn)定。更有甚者，有些法院對購房款債權(quán)性質(zhì)異議的債權(quán)確認(rèn)之訴以案涉標(biāo)的金額作為訴訟費收費標(biāo)準(zhǔn)，人為設(shè)置弱勢群體維權(quán)門檻，實在與破產(chǎn)法的立法目的和宗旨背道而馳。

三、最高法最新司法判例確立了購房款優(yōu)先債權(quán)認(rèn)定的司法導(dǎo)向

眾所周知，在沒有法律明文規(guī)定的情況下，最高人民法院往往通過批復(fù)及司法判例來確定司法實務(wù)中存在普遍爭議的案件的處理思路及司法導(dǎo)向。針對購房消費者的購房價款本金的債權(quán)性質(zhì)及清償順序，最高人民法院（2021）最高法民申1386號《民事裁定書》基本確立了消費者購房款債權(quán)優(yōu)先性的認(rèn)定導(dǎo)向，且該優(yōu)先性并不以購房合同有效作為前置條件。

（一）案情簡介

黎某等102名購房人在金穗公司經(jīng)法院裁定進(jìn)入破產(chǎn)程序后，以房屋《內(nèi)部認(rèn)購申請書》及補(bǔ)充協(xié)議向管理人申報購房款本金及其他損失債權(quán)。經(jīng)管理人審核認(rèn)定，確認(rèn)黎某等人已交付的購房款本金為優(yōu)先債權(quán)，其他損失為普通債權(quán)。金穗公司土地抵押權(quán)人中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司廣西壯族自治區(qū)分公司向管理人申報債權(quán)，并申報對土地享有擔(dān)保物權(quán)。經(jīng)管理人審核認(rèn)定，確認(rèn)長城資產(chǎn)廣西分公司在抵押物金穗公司土地使用權(quán)變賣款范圍內(nèi)款項為優(yōu)先債權(quán)，超過上述變賣款之外的債權(quán)款項為普通債權(quán)。長城資產(chǎn)廣西分公司作為債權(quán)人不服管理人對黎某等購房人債權(quán)的審核意見，認(rèn)為黎某等人與金穗公司的購房合同因開發(fā)商未取得預(yù)售證而無效，不屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的消費者，因而認(rèn)定購房款債權(quán)優(yōu)先權(quán)錯誤。遂向桂林中院提起債權(quán)確認(rèn)之訴，要求確認(rèn)黎某等購房人的債權(quán)為普通債權(quán)。

案件經(jīng)桂林市中級人民法院一審、廣西壯族自治區(qū)高級人民法院二審、最高人民法院再審，均維持管理人審核意見，駁回長城資產(chǎn)廣西分公司訴訟請求。

（二）廣西高院二審審判觀點（原文摘錄）

最高院有關(guān)消費者購房款優(yōu)先權(quán)的批復(fù)規(guī)定體現(xiàn)了保護(hù)處于弱勢地位的房屋買受人的精神。本案中，因金穗公司未取得商品房預(yù)售許可證而導(dǎo)致合同無效，但合同無效的主要過錯不在購房戶，不能由購房戶承擔(dān)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險。對付房款未達(dá)50%的購房者是由于金穗公司的原因?qū)е缕鋯适Я嗽跅l件成就時可通過補(bǔ)足房款達(dá)到過半以上的機(jī)會，對比長城資產(chǎn)廣西分公司通過收購債權(quán)獲得的抵押權(quán)對價，一審法院基于對本案購房戶統(tǒng)一平等保護(hù)原則出發(fā)，對處于弱勢地位的房屋買受人進(jìn)行優(yōu)先保護(hù)并不損害該公司的利益，法律亦不應(yīng)將上述房屋買受人生存權(quán)利排斥。

（三）最高法再審審判觀點（原文摘錄）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件中，破產(chǎn)債權(quán)類型紛繁復(fù)雜，存在諸多價值沖突和利益衡平。破產(chǎn)債權(quán)的清償順序?qū)Ω鞣疆?dāng)事人的切身利益影響巨大。為切實平衡好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購房人、其他債權(quán)人之間的關(guān)系，公平保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，最高人民法院先后出臺了《批復(fù)》《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》等司法解釋，并就山東省高級人民法院處置濟(jì)南彩石山莊房屋實賣合同糾紛案作出答復(fù)。上述解釋和答復(fù)意見均賦予已支付全部或大部分購房款的購房消費者特殊的法律保護(hù)，不僅可以對抗其他優(yōu)先權(quán)利，而且能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行，體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)處于相對弱勢的房屋買受人的法律精神，確立了購房消費與普通消費應(yīng)當(dāng)予以區(qū)別對待的原則。

本案被申請人與金穗公司之間簽訂的是《內(nèi)部認(rèn)購申請書》，據(jù)此交付的款項為"認(rèn)購訂金"，約定"該款項于正式簽訂《房屋買賣合同》時自動轉(zhuǎn)為房款"。雖然雙方事后未能簽訂《房屋買賣合同》，但雙方當(dāng)事人均同意上述款項屬于《批復(fù)》第二條規(guī)定的"消費者交付購買商品房的款項"。原判決根據(jù)前述司法解釋以及答復(fù)意見的邏輯關(guān)系，并基于對案涉購房消費者的統(tǒng)一平等保護(hù)以及實現(xiàn)案件處理的實質(zhì)公平，認(rèn)為本案被申請人作為購房消費者享有的購房款返還請求權(quán)優(yōu)先于長城資產(chǎn)廣西分公司享有的抵押權(quán)予以受償，駁回長城資產(chǎn)廣西分公司的訴訟請求，符合本案實際，處理意見較為公允，本院予以認(rèn)可。

最高法的上述判決意見基本確立了破產(chǎn)案件中購房消費者購房款債權(quán)認(rèn)定的基本原則及司法導(dǎo)向，結(jié)合2021年12月1日正式實施的《最高人民法院統(tǒng)一法律適用工作實施辦法》，將真正推動實現(xiàn)法律適用的統(tǒng)一，實現(xiàn)全國法院系統(tǒng)“類案同判“的基本目標(biāo)。該案將對該類債權(quán)的認(rèn)定具有典型指導(dǎo)意義。

四、破產(chǎn)案件中對購房消費者優(yōu)先權(quán)適用原則的理解和把握

通過上述分析，我們認(rèn)為，破產(chǎn)案件中購房消費者優(yōu)先權(quán)的設(shè)置本質(zhì)上是基于對相對弱勢的房屋買受人基本生存權(quán)益進(jìn)行優(yōu)先保護(hù)的基本法益。但其優(yōu)先權(quán)益的適用并非是絕對的、無條件的，其有一定的適用原則、范圍和方法，我們建議可以從如下方面予以理解和把握：

（一）購房消費者應(yīng)有別于經(jīng)營性住房（如商鋪、寫字樓）及非剛需性物業(yè)（如車庫、車位）購買者，后者不應(yīng)享有債權(quán)優(yōu)先性。

（二）存在投資性購房（比如同一項目購買多套房產(chǎn)，明顯超出合理居住需求）或投資性質(zhì)的以房抵債（比如民間借貸抵房、金融債權(quán)抵房）等情形的，不屬于購房消費者，該類性質(zhì)購房不享有購房債權(quán)優(yōu)先性。

（三）簽署有效商品房買賣合同的購房消費者可向破產(chǎn)管理人主張繼續(xù)履行合同的方式實現(xiàn)實質(zhì)意義上的優(yōu)先權(quán)。選擇解除商品房買賣合同的購房消費者，對其返還購房款的請求享有債權(quán)優(yōu)先性。

（四）簽署的商品房買賣合同存在無效情形，則需審查合同無效的原因，若存在虛假、通謀等意思表示導(dǎo)致合同無效的，因購房者存在故意或重大過錯，就其購房款返還請求權(quán)不享有優(yōu)先性。若開發(fā)商未取得預(yù)售證或明顯惡意阻止合同有效條件成就導(dǎo)致購房合同無效的，購房消費者應(yīng)就其返款購房款請求權(quán)享有優(yōu)先性。

（五）若簽署商品房買賣預(yù)約合同，尚未訂立本約合同的，則購房消費者可向破產(chǎn)管理人主張按照預(yù)約合同約定訂立本約合同或選擇解除預(yù)約合同要求返款購房定金或預(yù)付款。管理人根據(jù)破產(chǎn)項目實際情況有權(quán)選擇訂立本約合同也有權(quán)選擇解除預(yù)約合同。預(yù)約合同解除的，購房消費者應(yīng)就其返還購房定金或預(yù)付款的請求權(quán)享有優(yōu)先性。

特別說明：上述是我們對本文主題之分析解構(gòu)及對購房消費者優(yōu)先權(quán)適用原則之基本理解，因無法律、法規(guī)明確規(guī)定亦無司法解釋等系統(tǒng)權(quán)威解讀，僅代表一家之言，若恰能對立法者、司法者有所啟示，則實為吾等大幸，亦為弱勢群體之幸！

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